自己破産(個人破産)

自己破産、住宅ローン不動産の管財基準、「1.5倍基準」

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以前の記事で、自己破産事件の同時廃止・管財の振分け基準について、

お伝えして参りました。

自己破産で、同時廃止・管財事件の分岐点は、20万円

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ここまで、

現金、預金・貯金、自動車とお伝えしてきました。

今回は、不動産に関する管財基準について解説していきます。

不動産を所有している場合には、基本的に管財事件となる

保有資産の観点から管財事件となるかどうかは、

各資産グループの項目ごとに見て、「20万円以上」の項目がないか、

という基準により判断されます。

不動産についても、「20万円以上」が基準

になります。

不動産は高価ですので、不動産を所有している場合には、自動的に、

保有資産も20万円以上になってしまうと思われます。

不動産の評価額は、固定資産評価証明書の金額ではなく、

時価(評価証明書の金額より高い)によりますので、

なおさらだと思います。


参考

所有不動産が借地権付きの建物である場合には、

借地権の評価額も含めた時価を申立書に記載する必要があります。

ですので、20万円基準をクリアするのは、さらに厳しくなります。


不動産に抵当権が設定されている場合には、例外的に資産として評価されない場合がある

不動産を保有していても、当該不動産に抵当権が設定されている場合には、

例外的に資産として無価値として扱われる場合があります。

その場合には、当該不動産を所有していることは、

自己破産事件の同時廃止事件への振分けの障害とならないことになります。

例外的な場合とは、

いわゆるオーバーローンの状態(時価をローン残高が上回っている状態)

のことなのですが、単にオーバーローンというだけではダメで、

以下の基準を満たしている必要があります。

被担保債権額の残額≧不動産の時価×1.5

上に示した、計算式が、タイトルの「1.5倍基準」を端的に表現しています。

計算式を変形すると、

被担保債権額の残額÷不動産の時価≧1.5

という形になります。

要するに、被担保債権の残額が、不動産の時価の1.5倍よりも

大きければ、当該不動産を無価値として扱うということです。

優先する担保権者(住宅ローンならば銀行や保証会社)でさえ、

当該不動産から債権の残額を回収できないような状態であれば、

当該不動産が売れようが、結局、破産管財人のところまで

お金が回ってこないためです。

上記の計算式に当てはめる前提として、以下の条件を整えておく必要があります。

被担保債権の残額の調査

計算式にある「被担保債権の残額」は、事前に正確に調べておく必要があります。

ただ、弁護士に依頼している場合には、基本的にお任せで大丈夫です。

不動産の時価算出のための査定書の取得

不動産の時価の時価を算出するためには、

不動産業者の査定書を取得しておく必要があります。

通数は決まっておりまして、査定書は2通必要です。

査定する不動産業者は、

「信頼のおける不動産業者」の必要があるとされております。

一応、「大手」か「地元有力業者」のことだとされています。

ただ、大手不動産業者といっても、いろいろありまして、

最大手のところだと、この手の査定書を書いてもらえないなど、

面倒な点が多々あります。

ですので、この辺は、弁護士を積極的に頼って良い場面ではないでしょうか。

なんとか2社分の査定書を取得したら、その査定額を足して2で割って下さい。

査定額の平均値が、計算式の「不動産の時価」になります。

被担保債権の残額をしっかり調査し、査定書を2通とったら、

それを基に、「1.5倍基準」を満たすかどうか計算してみて下さい。

基準を満たしていれば、当該不動産は、手続上、無価値として扱われます。

上記の取り扱いを受けるためには、通常の申立て書式に加えて、

「オーバーローン上申書」という書面を添付する必要があります。

同書面の作成については、弁護士にお任せで良いかと思いますが、

機会がありましたら、書式などもご紹介させていただきます。

今回の記事は、ここまでとさせていただきます。

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